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房贷利率正式“换锚”月供是涨是跌?

来源:石柱信息门户网 作者:未知 发表时间:2019-11-23 13:49:43 我要评论

根据央行此前的公告,个人住房贷款利率的定价基准于10月8日从此前的参考基准利率调整至参考贷款市场报价利率(lpr),备受关注的抵押贷款利率“锚定变化”正式公布。

虽然按揭贷款利率的下降曾引发有关按揭利率是否会上升的讨论,但从新的按揭贷款利率问题及各地的情况来看,购买第一及第二套房的每月贷款供应并无太大改变。也有一线从业人员告诉记者,抵押贷款利率“锚定变化”并没有直接影响一线销售水平。

南方日报记者葛正汉徐磊冯善书

广深贷款成本小幅增长

根据央行9月20日发布的新贷款市场报价(lpr),一年期lpr为4.20%,下降5个基点,但与抵押贷款利率挂钩超过5年的lpr仍保持在4.85%不变。各地都有增加lpr点数的自主权。据易居研究所(Yi Ju Research Institute)发布的最新报告显示,统计数据中包括的11个一线和二线城市的lpr抵押贷款利率与9月份相比略有上升,而3个三线和四线城市的利率略有下降。

一线城市广州和深圳10月份的住房抵押贷款利率比9月份略有上升。其中,广州10月份抵押贷款价格不低于lpr加56bp,利率从5.39%变动至5.41%;第二套不低于lpr加79bp,利率保持在5.64%。深圳10月份第一套住房抵押贷款价格不低于lpr+30bp,利率保持在5.15%,而第二套住房抵押贷款价格不低于lpr+60bp,利率从5.39%变为5.45%。

北京和上海也发生了变化。10月份,北京第一套和第二套公寓的资产负债率分别上升了55%和105个基点。第二套公寓5.90%的利率也是四个一线城市中最高的。上海是少数几个保留按揭利率折扣的城市之一。根据lpr的要求,第二套住房的lpr需要增加60bp,因此第二套住房的利率达到5.45%,但第一套住房只增加5bp,4.95%的利率也是一线城市中最低的。

这种变化,广州第一按揭和深圳第二按揭的利率都提高了,贷款成本增加了吗?据易居研究所报告,按照100万元贷款、30年贷款期限、等额本息还款法标准,10月份广州首笔抵押贷款月还款额为5622元,比9月份增加5460元,比9月份增加13元,比9月份增加5460元。

每月供应压力几乎没有变化。

从广州和深圳的计算结果来看,贷款人在利率调整后每月支付的额外利息有所增加,但这种增加只是月缴费的一小部分,基本可以忽略不计。

广州、深圳等地房价相对较高,但即使有300万元的按揭贷款和30年等额本息还款方式,贷款人每月多付的利息仍不足100元,对购房者的影响不明显。广州旅游房地产经纪有限公司经理罗春贤(Luo Chunxian)表示,“基准利率加下限后,抵押贷款利率肯定会略高于当前利率,但增幅几乎可以忽略不计,”他认为市场会平稳过渡。

尽管在抵押贷款利率调整后,许多城市的月抵押贷款支付略有增加,但一些城市也出现了下降。据易居研究所统计,在毗邻广州的佛山,10月份lpr的基点是第一套63bp和第二套85bp,第一套和第二套抵押贷款的相应利率分别为5.48%和5.70%,低于9月份。根据100万元、30年等额本息抵押贷款计算,佛山市第一套抵押贷款月供应量将减少101元,第二套抵押贷款月供应量将减少115元。

根据易居研究所的报告,lpr抵押贷款利率的调整并没有对原月抵押贷款施加太大压力。每月按揭金额的变化很小,基本上不会对购房者造成太大的干扰,或者可以忽略不计。从城市结构来看,二线城市的负担会略有增加,而三线、四线城市的负担不会明显增加甚至减轻。

但是,由于具体实施贷款的是商业银行,一些银行可能会采取略高或略低的利率,所以在住房抵押贷款过程中,仍然需要咨询银行以了解具体实施利率。

市场交易的直接影响尚未得到反映。

有贷款买房经验的人应该有这样的印象:从办理网上签名、贷款审批、所有权转移和证书发放,再到银行贷款,通常需要一定的等待时间。即使需要长达一个月的时间,如果是“公积金商业贷款”的组合贷款,多次审批会进一步延长等候期。因此,虽然新政策要到10月8日才生效,但事实上,自9月份以来,置业人士已有可能在“锚定交换”后采用按揭利率。

然而,一些一线销售人员认为,当前抵押贷款“锚定变化”对市场交易的直接影响尚未如此迅速地得到反映。中原地产广州花园分公司负责人董墨强国(Dong Mojianguo)告诉记者,他的店铺位于天河北地区,大部分交易都在它周围的学位房里。大多数买家都是需求得到改善的家庭。他们正在学习为他们的孩子更换学位房。三室至四室公寓更受欢迎,平均价格为每平方米40,000-45,000元。

“许多家庭也需要学位房。这部分购房者不会太注意抵押贷款的利率,最重要的是房产是否合适。”莫建国表示,9月份,二手房成交量呈上升趋势。"许多家庭希望在春节前解决住房问题。"预计今年剩余时间二手房成交量将稳步适度增长,即使lpr新政产生影响,也不会对整体产生太大影响。

根据易居研究所的报告,lpr利率的最新调整不会对抵押贷款成本产生实质性影响。贷款定价方式的调整仍反映出更大的影响,即后续利率的自我调整空间更大。从近期的抵押贷款市场政策来看,“住房不投机”是一个重要的指导思想,这也决定了抵押贷款政策在短期内不会放松。然而,随着金融环境的进一步宽松和房地产市场的周期性调整,预计lpr抵押贷款利率将进一步下调。

■专家:

房地产和房地产融资的“颠倒”利率预计将发生变化。

"预计新的利率自由化政策将会生效."广东省住房政策研究中心首席研究员李鱼枷博士告诉南方日报记者。

表面上,新政策是将抵押贷款与lpr挂钩,但实质上是将抵押贷款与lpr脱钩,并在房地产市场和资本之间建立“防火墙”,从而允许央行在未来实施宽松的货币政策,减少mlf,进一步降低实际融资成本。李鱼枷认为,贷款定价的“锚定变化”将改变过去房地产和房地产融资利率的“倒挂”现象,还将从根本上控制资金溢出,减少房地产对低成本资金的占用,增加多套住房的购房贷款成本。

未来可能发生的情况是,抵押贷款利率将在两个月或一年内完全不同。随着利率市场化的推进,如果你想获得第二次抵押贷款(第三次抵押贷款已经停止),你可能会支付更高的利率,这可能是lpr加上几百个基点。甚至,谁支付高利率,谁就会得到它。利率越高,获得贷款就越快。过去,投资房地产时很少考虑贷款成本,更多的是“你能否获得贷款”和“贷款越多越好”。将来,买房将成为一项专业工作。有必要计算贷款成本、交易成本和交易周期(热点城市的销售限制将正常化),并考虑销售房屋的收入是否能够弥补未来的成本。这样,“没有投机空间”逐渐形成。

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